Compromis de vente : toutes les informations à connaitre
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Compromis de vente : toutes les informations à connaitre

Compromis de vente : toutes les informations à connaitre

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Le compromis de vente engage le propriétaire et l'acheteur lors de la vente d'un bien. Quelles sont les clauses ? Quel délai de rétractation ? Nos réponses.

Tout savoir sur le compromis de vente

Acquérir un bien immobilier ou le vendre se fait en plusieurs étapes depuis la visite du bien, en passant par la constitution du dossier de financement pour l’acquéreur, la signature du compromis de vente, jusqu’à l’acte de vente définitif. Ce processus prend du temps, en général plusieurs mois et certaines étapes sont à respecter afin de garantir un achat ou une vente dans les meilleures conditions.

Avant la signature du compromis, l’offre d’achat

Faire une offre d’achat est une des étapes de l’acquisition d’un bien immobilier. Un futur acquéreur va, en amont de ses recherches interroger sa banque ou d’autres établissements en vue de connaître les conditions d’obtention d’un prêt immobilier, et déterminer le montant du bien qu’il peut acquérir. Lorsqu’il aura trouvé le bien répondant à sa recherche, il pourra donc faire une offre d’achat au vendeur.

Qu’est-ce qu’une offre d’achat ou offre unilatérale d’achat ?

Lors de la visite d’un bien qui correspond à sa recherche, le futur acquéreur a connaissance du prix demandé par le vendeur. Si ce bien correspond à sa recherche, il va pouvoir se positionner comme futur acheteur en faisant une offre d’achat.

Cette offre peut correspondre au prix déterminé par le vendeur, mais elle est souvent l’étape permettant de négocier le prix du bien. L’offre de vente peut se faire à l’oral ou de façon écrite. Elle doit indiquer l’identité du futur acquéreur, le type de bien et son adresse postale exacte, l’offre de prix d’achat et enfin être signée.

L’offre orale ne constitue pas un engagement ferme. L’offre écrite reste donc l’option la plus sûre si l’acheteur est certain de vouloir acquérir le bien. Le vendeur peut ainsi accepter ou refuser l’offre d’achat et donnera une réponse, en général écrite à l’acheteur. Il pourra faire une contre-proposition concernant le prix d’achat. Une fois que les deux parties se seront accordés sur le prix de vente, il sera possible de passer à l’étape suivante :

-  Promesse unilatérale de vente
   ou
-  Compromis de vente

A savoir qu’il existe également la promesse unilatérale d’achat mais qui est un avant-contrat très rare. Il engage ici le potentiel acquéreur.

Quelle différence existe-t-il entre promesse de vente et compromis de vente ?

La promesse de vente, engage le propriétaire à vendre le bien à l’acheteur selon les conditions fixées. C’est un engagement unilatéral du propriétaire.

Le compromis de vente engage les deux parties. Acquéreur et vendeur s’engagent tous deux à conclure la vente du bien.

La signature de l’un ou l’autre de ces contrats, n’est pas obligatoire pour pouvoir signer l’acte définitif de vente. Ils constituent cependant un « avant-contrat » qui sécurisent le processus de vente.

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ou promesse unilatérale de vente ?

Le propriétaire (promettant) qui signe une promesse de vente s’engage auprès de l’acheteur (bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix fixe déterminé au moment de la signature. Le futur acheteur bénéficie ainsi d’une exclusivité pour un temps donné, appelé le délai d’option. Ce délai est fixé entre les deux parties. Il est en général de plusieurs mois.

Grâce au délai d’option, le bénéficiaire dispose d’un temps de réflexion lui permettant de décider s’il achète ou pas le bien. Elle est moins contraignante qu’un compromis de vente.

Lors de la signature de la promesse de vente, le bénéficiaire verse au vendeur une indemnité d’immobilisation, représentant de 5 à 10 % du prix de vente du bien. Cette somme permet de dédommager le vendeur qui « gèle » la vente de son bien, et ne peut donc s’engager avec un autre acquéreur le temps du délai d’option fixé par la promesse de vente.

Ce montant sera déduit de la vente si celle-ci a lieu. Elle sera acquise par le vendeur en cas de renoncement à l’achat par le futur acquéreur, excepté si ce renoncement intervient au cours du délai de rétractation de 10 jours qui suit la signature de la promesse de vente. Certaines clauses du contrat peuvent permettre un renoncement à l’achat.

La promesse de vente doit obligatoirement être enregistrée auprès de la recette des impôts. Ce dépôt coûte 124 euros. Elle peut être rédigée sous seing privé (entre le promettant et le bénéficiaire) ou être conclue devant notaire.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente ?

Le compromis de vente, quant à lui va pouvoir être signé si les deux parties : acheteur et vendeur sont certains de vouloir acquérir et vendre le bien immobilier. Il s’agit d’un engagement ferme des deux parties. Le compromis peut cependant contenir des clauses de désistement.

La signature du compromis est accompagnée du versement d’un acompte, appelé dépôt de garantie, qui représente entre 5% et 10% du prix de vente du bien. Cependant, le séquestre n’est généralement pas obligatoire même si son usage est répandu.

Le compromis peut être établi sous deux formes :

  • sous seing privé, c’est-à-dire par la signature entre les deux parties
  • par un acte authentique , c’est-à-dire signé devant le notaire

Quelle est la valeur juridique d’un compromis de vente ?

Dans le compromis de vente, le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur l’objet de la vente et sur son prix. Ils s’engagent par un contrat écrit à conclure la vente du bien selon les conditions sur lesquels ils se sont entendus. Cet acte peut donc valoir vente.

Les deux parties peuvent cependant prévoir des clauses de compromis permettant de repousser l’acte de vente après l’accomplissement de telle ou telle formalité.

Qu’est-ce qu’une clause suspensive ?

Des clauses suspensives sont généralement prévues lors de la rédaction du compromis de vente. Elles permettent de « suspendre » l’engagement de l’une ou l’autre des parties et d’annuler par exemple la vente. Cela en fait une condition nécessaire à l’accomplissement du contrat.

Les clauses suspensives les plus courantes sont :

-    La vente conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt

Il est obligatoire (article L.321-15 du Code la consommation) de préciser dans le contrat si l’acheteur achète le bien à l’aide d’un prêt. En général, le compromis de vente contient donc une clause suspensive, rendant la vente caduque dans le cas où le prêt bancaire est refusé à l’acquéreur. Cela est obligatoire mais il peut y renoncer.

Pour bénéficier de cette clause suspensive et être dégagé de l’achat du bien, l’acquéreur doit pouvoir prouver la réalité de ses démarches : dossier déposé auprès de 3 banques minimum, étude du dossier par un courtier en crédit immobilier. L’acheteur dispose en général d’un délai de 60 jours pour obtenir une réponse favorable à sa demande de prêt.

-    La vente conclue sous condition suspensive de vente d’un autre bien immobilier

L’acquéreur peut en effet avoir la nécessité de vendre le bien dont il est propriétaire avant de conclure l’acte d’achat d’un nouveau bien. Une autre option est envisageable : l’acquéreur peut contracter un prêt relais.

Comment est rédigé un compromis de vente ?

Acheteur et acquéreur peuvent rédiger eux-mêmes le compromis de vente en s’appuyant sur un contrat-type par exemple. Cependant, cet avant-contrat doit contenir un certain nombre de mentions et d’informations obligatoires, et doit être accompagné de documents annexes précis. Il s’agit donc d’un réel contrat précédent l’acte final de vente. Il est donc recommandé de confier sa rédaction à un professionnel : notaire ou agent immobilier. Ceux-ci vont demander aux deux parties de leurs fournir de nombreuses pièces et éléments, en vue de cette rédaction.

Quels sont les documents annexes aux compromis de vente ?

(liste prévue à l’art. L271-4 du Code de la construction et de l’habitation).

1. Le Dossier de diagnostic technique

Il est constitué de différents diagnostics réalisés par des professionnels. Chaque diagnostic devra donc être valide au moment de la signature de l’acte définitif de vente :

  • Le constat de risque d'exposition au plomb ( articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique) ;
  • L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (article L. 1334-13 de la santé publique) ;
  • L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment (L. 126-24 du code de la Construction et de l’habitation);
  • L'état de l'installation intérieure de gaz (article L. 134-9 du présent code de la Cons-truction et de l’habitation);
  • L'état des risques naturels et technologiques (deuxième alinéa du I, article L 125-5 du code de l’environnement, dans les zones mentionnées au I du même article) ;
  • Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique (ar-ticles L. 126-26 et L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation) ;
  • L'état de l'installation intérieure d'électricité (article L. 134-7) ;
  • Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non col-lectif (article L. 1331-11-1 du code de la santé publique) ou, sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l'is-sue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées (II ar-ticle L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales) ;
  • L'information sur la présence d'un risque de mérule, dans les zones prévues (article L. 131-3 du code de la construction et de l’habitation) ;
  • Un document comportant l'indication claire et précise d’exposition aux bruits (article L. 112-11 du code de l’urbanisme) lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes (article L. 112-6 du code de l'urbanisme) ;
  • Un certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le représentant de l'Etat dans le département, lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère (article L. 222-4 du code de l'environnement).

Gros plan sur le DPE et les changements intervenus dans la législation en 2021

Le diagnostic de performance énergétique est une évaluation des performances énergétique d’un logement ou d’un bâtiment. Il donne une indication concernant la consommation d’énergie du logement, mais également son impact en évaluant les émissions de gaz à effets de serre de celui-ci. Il est ainsi donné sous la forme de deux indices ou étiquettes allant de A à G.

Le DPE a fait l’objet de modifications dans le cadre de la loi ELAN de 2018. Cette nouvelle législation est entrée en vigueur depuis le 1er juillet 2021. Il est valable 10 ans.

Le diagnostic était jusque-là informatif. Il est donc devenu pleinement opposable pour les futurs acquéreurs.

Les changements majeurs sont :

  • la mise en place d’une nouvelle méthode de calcul. Elle doit permettre de donner une information plus fiable sur les performances énergétiques du logement. Comment ? En améliorant la méthodologie et en rendant plus homogène les diagnostics entre eux.
  • une information rendue plus lisible pour le public. En effet, le DPE est plus facilement compréhensible par les futurs acquéreurs. Il doit notamment préconiser des actions de rénovation énergétiques prioritaires et proposer des scénarii de travaux pour ce faire. De plus, il est obligatoire à compter de janvier 2022, de fournir aux futurs acquéreurs un indice et une fourchette de coût de la facture énergétique annuelle du logement.
  • des changements dans le calcul des étiquettes. A présent, le calcul doit non-seulement inclure les dépenses énergétiques du logement, mais également l’évaluation des émissions à effet de serre de ce dernier.

2. Le dossier relatif à la copropriété le cas échéant

L’article 54 de la loi Alur (24 mars 2014) prévoit de fournir en annexe les documents concernant la gestion de l’immeuble et la situation financière de la copropriété.

Comment se déroule la signature du compromis de vente ?

La signature du compromis de vente se fait à une date convenue entre chaque partie. Elle doit obligatoirement se faire devant notaire.

Lors de la signature du compromis, l’acquéreur s’acquitte du versement d’une somme comprise en général entre 5 et 10% du prix de vente du bien immobilier. On appelle cette somme le dépôt de garantie. Cette somme ne s’ajoute pas au prix du bien mais en fait partie. Elle sera complétée au moment de l’acte de vente définitif.

Existe-t-il un délai de rétractation après la signature du compromis de vente ?

La loi garantit en effet un droit de rétractation de 10 jours après la signature du compromis ou de la promesse de vente.

Cette condition bénéficie au futur acquéreur et non au vendeur.

Il est cependant possible de décider d’un délai de rétractation plus important dans le cadre du compromis. Cet arrangement entre les deux parties a souvent un coût pour l’acquéreur.

Comment s’applique ce délai de rétractation ?

S’il souhaite se rétracter, l’acheteur doit signifier sa décision au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception durant le délai de rétractation.

On compte le démarrage du délai de rétractation, soit le lendemain de la remise en main propre de la copie de l’acte si celle-ci est sous la forme d’acte authentique, soit le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lorsque la promesse est passée sous sein privée.

Le délai est prolongé jusqu’à un jour ouvrable si le dernier jour du délai tombe un jour férié, un samedi ou un dimanche.

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