Les prêts relais, une solution efficace pour effectuer vos transactions immobilières et gagner en confort d'éparge
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Les prêts relais, une solution efficace pour effectuer vos transactions immobilières et gagner en confort d'éparge

Les prêts relais, une solution efficace pour effectuer vos transactions immobilières et gagner en confort d'éparge

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Vous n’avez pas encore vendu votre logement mais vous avez le coup de cœur pour un autre bien, ou vous devez déménager dans une autre ville et vous loger…

Qu'est-ce qu'un prêt relais ?

Vous n’avez pas encore vendu votre logement mais vous avez le coup de cœur pour un autre bien, ou vous devez déménager dans une autre ville et vous loger… Réaliser un nouveau prêt, dit prêt relais ou achat-vente peut vous aider à gérer financièrement cette période de transition afin de coordonner vos deux opérations. Ce produit bancaire est une solution efficace pour effectuer vos transactions immobilières et gagner en confort d’épargne.

Qui a droit au prêt relais ?

Proposé par les banques aux personnes qui sont déjà propriétaires, ce type de prêt est fait à crédit pour couvrir momentanément le financement d’un nouveau logement, en ne remboursant que les intérêts pendant une durée de deux ans maximum (un an renouvelable une fois). Le prêt relais réalisé par la banque se fait généralement à taux fixe et intervient donc parfois lors de votre achat immobilier. Ce prêt vous permet, en tant qu’emprunteur, de ne abandonner un bien pour lequel vous avez eu le coup de cœur, si vous ne disposez pas des fonds nécessaires pour l’acheter immédiatement. De quoi travailler un peu plus en profondeur sur votre dossier de financement et votre projet immobilier.

Si vous êtes plutôt quelqu’un de prudent, mieux vaut avoir déjà vendu votre bien, réaliser le remboursement de votre première acquisition, puis louer un appartement ou une maison dite « de transition », avant de poursuivre dans l’acquisition de votre nouveau logement et de récupérer vos affaires mis en garde-meuble si le logement temporaire est plus petit… Ce qui va vous demander de réaliser deux déménagements, voilà qui n’est pas de tout repos ! Et a un coût supplémentaire évidement. L’emprunt, c’est souvent un temps de réflexion conséquent, car il faut penser revente, effet de l’achat, attente de la réponse, du dossier de financement, de la somme de votre apport, de votre rôle d’emprunteur auprès de votre banque… Autant d’énergie qu’il vous faudra avoir à chaque étape de votre nouvel achat immobilier… Ou alors pour plus de facilité, nous vous conseillons de réaliser un prêt relais sur une durée et un montant d’emprunt assez courts, même si renouvelable, voir encore mieux, avoir déjà une promesse de vente écrite, pour votre ancien logement pour être sûre de dormir tranquille !

Autre solution, passez par la vente instantané de votre bien via Nilla&Ben pour gagner en confort, en temps et en sécurité…

Mais revenons-nous en au prêt relais… comment se passe le remboursement de ce nouveau crédit immobilier auprès de votre banque ?

Comme le montant de votre prêt relais et votre crédit accordés par la banque est basé sur une estimation de la valeur du bien à vendre (entre 50 et 80 % de la valeur du bien en cours de vente), pensez à faire estimer votre logement par plusieurs professionnels de l’immobilier. Et encore une fois, sachez qu’un compromis de vente sera plus efficace aux yeux d’une banque qu’une simple estimation. Le montant accordé par cette dernière sera d’autant plus important si vous avez le compromis en main… Et attention, ayez en tête qu’un prix de revente doit correspondre au moins au montant du crédit relais. A noter enfin, les taux d’intérêts du prêt relais sont en général plutôt élevés, entre 4 et 5 % selon la formule choisie. Un paramètre qu’il ne faut pas négliger quand on sait qu’il va falloir rembourser des mensualités conséquentes à sa banque. Alors si vous pouvez garantir un apport à la banque et ainsi faire gonfler votre capital crédibilité et sécurité financière, pensez-y !

Comment calculer le coût d'un prêt relais ?

Un schéma vaut mieux que mille explications !

Quelles précautions prendre face au risque ?

En premier lieu, ne surestimez pas le prix de votre logement que votre maison ou votre appartement soit neuf ou ancien ! Il faut avoir en tête que le temps de transaction peut être plus ou moins long. Donc plusieurs mois les mois vont passer, plus le prêt relais vous vous coûtera cher.

Et si le bien n’est toujours pas vendu alors que votre prêt relais est arrivé à échéance, que faire ?

Vous pensiez que votre bien allait se vendre vite et bien et que le prêt relais n’allait être qu’une passerelle… mais vous vous êtes trompé et vous avez besoin de trouver des solutions financières : prenez donc rendez-vous avec votre banque. Elle vous proposera soit:

  • De poursuivre votre prêt relais d’une année supplémentaire (le temps maximum)
  • De changer votre type de prêt en transformant votre prêt relais en un prêt classique (si votre taux d’endettement le permet)
  • De procéder à une saisie immobilière sur le bien financé par le prêt relais ou sur le bien en attente d’être vendu.

Quel recours a le vendeur pour trouver lui aussi des solutions en son nom propre ?

  • Il peut baisser le prix de vente de sa maison ou son appartement
  • Il peut opter pour la mise en location de l’ancien bien immobilier (mais sachez que les futurs loyers encaissés doivent lui permettre de revenir à un taux d’endettement acceptable. La banque doit en outre vous permette de transformer votre prêt relais en un prêt immobilier classique
  • Il peut aussi vendre le nouveau bien et partir en location...

Plusieurs types de prêts relais existent

Parce que chaque cas est particulier, les banques ont essayé de penser à tous les types de clients lorsqu’ils s’agit de financer leurs prêts immobiliers. Dans le cas où leurs acquisitions passent par un prêt relais, trois types de formules existent.

Le plus classique : le crédit relais avec un prêt amortissable

Votre banque vous avance une partie du prix de vente et vous complétez vous-même par un prêt amortissable. Il faut alors rembourser chaque mois les intérêts du prêt relais et les échéances du prêt classique (intérêts plus amortissement du capital). Attention, l’échéance totale mensuelle doit être alors inférieure à votre capacité d’endettement jusqu’à la vente de votre maison ou appartement. Sinon, il faut opter pour un prêt relais avec une franchise totale accompagné d’un prêt amortissable.

Le prêt relais avec une franchise totale accompagné d’un prêt amortissable

Cette fois, vous complétez votre prêt relais à un crédit sur du long terme. C’est ce qu’on appelle une franchise totale où les intérêts sont remboursés au même moment que le capital emprunté. Valable jusqu’à un an, vous devrez payer chaque mois les intérêts dus pendant la durée restante du prêt relais. Attention, ils seront majorés des intérêts non payés.

Le prêt amortissable complémentaire

C'est la dernière formule existante et peut être cumulé avec un différé d’amortissement pour une période couvrant deux années. Dans ce cas, vous devrez rembourser seulement les intérêts. Ayez en tête qu’avec ce type de prêt, vos charges mensuelles seront moins élevées mais avec un coût global plus important.

Avez-vous déjà entendu parler du terme crédit sec ?

Vous avez déjà en vos mains le fameux compromis qui promet la vente future de votre bien ? Optez alors pour le formule dites du prêt relais sec qui permet une transaction tout en douceur entre l’achat de votre futur bien et la vente de votre logement du moment. Attention le prix doit être égal ou inférieur. Sachez que les banques sont plus frileuses pour accorder ce type de prêt car la rentabilité pour ces dernières est presque nulle. Et évidemment les taux d’intérêts sont assez élevés.

Avez-vous pensé à l’assurance de votre prêt relais aussi ?

Les banques et autres établissements prêteurs exigent que les emprunteurs prennent une assurances pour se protéger et protéger leurs investissements et leurs projets. Les banques aiment que leurs clients choisissent leurs propres assurances mais sachez que vous pouvez passer par le courtier ou l'assurance de votre choix. En revanche il faut que cette dernière propose toutes les garanties nécessaires à votre investissement.

Quelles sont les garanties obligatoires ?

Le plus souvent les organismes prêteurs exigent une unique garantie : la garantie décès, laquelle est toujours inclut dans les assurances de prêts bancaires. En cas de décès de l'emprunteur, l'assurance remboursera le capital emprunté selon les modalités fixées par le contrat. Et pensez bien à lire les petites lignes car si la garantie décès couvre également l'invalidité totale et irréversible ainsi que la perte totale et irréversible d'autonomie, ces assurances demandent quelques critères et conditions. En effet, dans le contrat, l’âge de la personne qui empreinte est très important : parfois elle ne doit pas avoir plus de 60, 65 ou 70 ans selon). Il peut carrément y avoir aussi certaines exclusions du type suicide, sports extrêmes...

Quelles sont les garanties optionnelles ?

Et puis parce que les accidents de la vie, ça n’arrive pas qu’aux autres, si certaines autres garanties ne sont pas obligatoires, il n’est pas négligeable d’y afin de ne pas vous trouver dans une situation financière délicate :

  • Assurance prêt invalidité: cette assurance permettra de couvrir l'assuré en cas d'invalidité partielle ou temporaire.
  • Assurance prêt chômage: il faut être en CDI depuis plusieurs années pour y souscrire. En cas de licenciement ou de perte d'emploi l'assurance prend alors en charge totalement ou partiellement les mensualités pendant une certaine durée.
  • Assurance prêt maladie: si les antécédents médicaux de l'emprunteur ne présentent pas un risque, cette assurance peut être souscrite.

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